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Note Legali e Fiscali

Cedolare secca per gli affitti brevi: facciamo chiarezza

Laura Paglia

Tra le novità legislative, da giugno 2017 è in vigore la nuova disciplina della cedolare secca per le locazioni brevi. Facciamo un passo indietro: cosa si intende per locazione breve? La legge fa riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia.

Per comprendere meglio, è bene contestualizzare. Cosa prevede la legge n. 96 del 2017?

Innanzitutto, il regime della cedolare secca potrà essere applicato alle locazioni brevi. In secondo luogo, quando la stipula del contratto di locazione avviene mediante soggetti che hanno il ruolo di intermediari immobiliari, compresi i portali online, è prevista una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Va precisato però che tale ipotesi si concretizza soltanto se essi intervengono anche al momento del pagamento, cioè quando bisogna riscuotere il canone previsto nel contratto di affitto.

In definitiva, ciò che viene tassato è il canone di locazione e affitto che l’affittuario corrisponde al proprietario di casa. Il regime è opzionale, il che vuol dire che ogni contribuente, se soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa, ha due alternative:

  • può scegliere se continuare ad applicare il regime fiscale ordinario, che prevede un’aliquota del 23%;
  • può optare per il regime della cedolare secca.

Essendo una forma di tassazione sostitutiva, il pagamento della cedolare secca sostituisce gli addizionali Irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

I requisiti previsti dalla L. 96/2017

Abbiamo parlato di requisiti, la cui sussistenza permette di applicare la cedolare secca e pagare il 21% sul relativo canone di locazione.

Premesso che l’ambito di applicazione oggettivo è dato dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti richiesti dalla legge:

  • La locazione deve avere una durata inferiore ai 30 giorni;
  • Il contratto dev’essere stato stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di un’attività di impresa;
  • Gli immobili devono essere situati in Italia;
  • Gli immobili devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusi A10, cioè uffici o studi privati);
  • Inoltre, rientrano nel campo di applicazione della cedolare secca anche i contratti di sublocazione e comodato d’uso a titolo oneroso, poichè sono equiparati agli affitti, purché siano sempre di durata inferiore a 30 giorni.

Obblighi e sanzioni: come funziona la cedolare secca?

Come funziona la cedolare secca? La cosiddetta tassa Airbnb prevede il rispetto di una serie di obblighi. Essi valgono anche per gli intermediari immobiliari, cioè coloro che intervengono tra locatore e conduttore, mettendoli in contatto per la stipula del contratto, anche attraverso portali telematici. Infatti, questi ultimi sono tenuti a:

  • Comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratto di locazione stipulati;
  • Versare la ritenuta del 21% sul totale e certificare l’avvenuto versamento.

In caso di inadempimento, ritardo o comunicazione incompleta o non corretta, la legge prevede la sanzione pecuniaria che va dai 250 ai 2 mila euro. Nel caso in cui l’intermediario rettifica le informazioni o procede alla loro trasmissione entro i 15 giorni successivi alla scadenza, la sanzione verrà ridotta della metà.

La domanda che sorge spontanea è quando scatta quest’obbligo di trasmissione delle informazioni per gli intermediari che utilizzano i portali online. Il passaggio necessario è che il locatore gli comunichi di aver ricevuto conferma della prenotazione. Resta il fatto che l’intermediario non è tenuto a controllare la veridicità dei dati forniti dal locatore e/o dal conduttore.

Per quanto riguarda i termini, dal momento che la legge parla di “scadenza”, va considerato che il versamento della ritenuta va effettuato entro  il 16 del mese successivo rispetto a quello a cui si riferisce. A livello pratico, come si effettua il versamento? Attraverso il modello F24, inserendo il codice tributo 1919 e, anche in questo caso, è prevista una sanzione pari al 20% dell’importo non versato.

Lo scopo è diminuire la pressione fiscale sulle locazioni e contrastare gli affitti in nero. Scopriremo nell’arco dei prossimi mesi se con questa nuova forma di tassazione si otterranno i risultati sperati.

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