Esistono diversi modelli di contratto di affitto. Alcuni si differenziano per le tutele riconosciute al proprietario e al conduttore, altri per la durata e le modalità del recesso. Cosa succede quando scade il contratto? E se, invece, volessi terminare la locazione prima della scadenza, la strada da seguire è quella della disdetta?
Intanto facciamo chiarezza sui vari tipi di contratti e sulla relativa durata. La legge di riferimento è la n. 431 del 1988.
Dai un’occhiata al contratto che hai stipulato, in particolare alla parte che tratta la facoltà di disdetta: è lì che è indicata la modalità della disdetta, il relativo preavviso richiesto e i motivi per cui è consentito procedere al recesso.
Come procedere alla disdetta anticipata dell’affitto degli immobili ad uso abitativo? L’inquilino deve comunicarlo per iscritto prima dello scadere dei 4 anni, dei 3 o dei 18 mesi, a seconda del contratto stipulato. La comunicazione deve avvenire mediante raccomandata con ricevuta di ritorno. Essa va indirizzata al locatore 6 mesi prima della data di rilascio dell’appartamento. Va precisato che i 6 mesi decorrono dal momento in cui il proprietario di casa riceve la comunicazione. Nelle more, l’inquilino continuerà a pagare il canone di locazione, anche nell’ipotesi in cui lasci l’appartamento prima dello scadere del periodo di preavviso.
Quali dati indicare nella lettera di disdetta dell’affitto?
Cosa accade, invece, nell’ipotesi opposta? Cioè nel caso in cui sia il proprietario di casa a voler recedere dal contratto di affitto (purchè sussistano i motivi indicati dalla legge) e rientrare così in possesso dell’immobile locato. In questa ipotesi sarà il locatore a dover informare l’inquilino, tramite raccomandata, di non voler procedere al rinnovo del contratto. Anche qui il preavviso di solito è pari a 6 mesi.
C’è un onere collegato al recesso anticipato: il pagamento dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate tramite modello F24 elide. Il versamento è a carico di entrambe le parti, sia del locatore che del conduttore, ma è il primo a dover pagare, per poi rivalersi – in un secondo momento – sull’ormai ex inquilino (ex art. 8, L. n. 392/1978). A quanto ammonta? Il costo è fisso e pari a 67 euro. A meno che si è scelto a suo tempo il regime della cedolare secca, che esonera dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro, sia al momento della registrazione che in caso di adempimenti successivi, come questo.
Dopo questi adempimenti, potrà procedersi alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, la quale – secondo una recente sentenza del 2018 (n. 2427 del Tribunale di Milano) – deve essere necessariamente effettuata sotto forma di scrittura privata, che testimoni la comune volontà delle parti.
Se, al contrario, l’intenzione è quella di proseguire la locazione dell’immobile, in base al tipo di contratto stipulato a monte, la strada da seguire sarà quella della proroga o quella del rinnovo.
In entrambi i casi, bisognerà effettuare nuovamente la registrazione, col pagamento dell’imposta di registro all’Ae.