Come stipulare un contratto di locazione: tutto quello che c'è da sapere

Se ti sei reso conto dei vantaggi nell’affitto del tuo appartamento e non vuoi perdere altro tempo, di seguito troverai una guida pratica che ti suggerisce tutti i documenti di cui hai bisogno per stipulare il contratto di locazione col tuo futuro inquilino.

Si tratta di un atto formale previsto dalle legge, che richiede alcuni passaggi burocratici. Nulla di difficile. Dai un’occhiata alle indicazioni che ti forniamo e scopri le best practices per procedere alla stipula del contratto di affitto (in forma scritta a pena di nullità) e, subito dopo, alla sua registrazione.

Fase 1: Stipula del contratto di affitto

A seconda del tipo di contratto, ci sono alcune differenze. Per esempio la legge regola diversamente il contratto transitorio per studenti da quello turistico. Lo stesso vale per il canone, che può essere libero o concordato. Come stipulare un contratto di affitto?

A parte queste differenze, i documenti da produrre nella prima fase, che andranno allegati all’atto, sono:

• Una copia della carta d’identità e del codice fiscale (occhio alla scadenza!), sia del proprietario che dell’affittuario ed eventuali conviventi;
• Il certificato di soggiorno se il futuro inquilino è cittadino extracomunitario;
• Una copia dell’atto di acquisto;
• Dati dell’immobile da locare, tra cui l’APE, cioé l’attestato di prestazione energetica, e la visura catastale;
• Una piantina dell’appartamento da affittare;
• Il codice IBAN del conduttore, se egli preferisce che imposta di bollo e di registro vengano addebitate per via telematica. Tale indicazione non è necessaria nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca.
• Una copia delle ultime due buste paga e del CUD (Certificato Unico Dipendente), se il conduttore ha un rapporto di lavoro subordinato, oppure una copia del Modello Unico se egli è lavoratore autonomo.

Fase 2: Registrazione del contratto di locazione 

Adesso è il momento di passare alla seconda fase, quella della registrazione. È previsto un termine inderogabile: la registrazione del contratto di affitto va effettuata entro 30 giorni dalla sua stipula. Dove? In uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate dislocati nel territorio nazionale. Qui puoi trovare facilmente le varie sedi. L’onere di registrare il contratto di locazione è a carico del proprietario di casa (a partire dal 2016). In questa fase quali sono i documenti necessari? Ti indichiamo gli step da fare:

• Il contratto va presentato in duplice copia, entrambe firmate dalle parti contraenti;
• Bisogna compilare il modello RLI – Registrazione Locazione Immobili, cioè un modulo con la richiesta di registrazione del nuovo contratto, che dev’essere firmato dal locatore.
• Va pagata l’imposta di bollo mediante i contrassegni telematici, che devono essere datati successivamente rispetto alla data in cui risulta essere stato stipulato il contratto. Il costo di ogni contrassegno è di 16 euro; esso va apposto ogni 4 facciate dell’atto.
• A meno che si tratti di contratto col regime della cedolare secca, va allegata la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro. Per facilitare l’iter, nell’epoca della digitalizzazione quest’ultimo step può essere effettuato anche mediante addebito sul proprio conto corrente bancario.

A questo punto entrambi i contraenti riceveranno la copia del contratto registrato e timbrato o la ricevuta della consegna delle copie, per poi ritirare quella registrata in un secondo momento.

Modifiche in itinere?

Talvolta le situazioni mutano strada facendo. Il conduttore può far presente una particolare esigenza, oppure può essere il proprietario stesso a far presente la necessità di un cambiamento contrattuale.

Cosa succede nel caso in cui, nell’arco del periodo di locazione, si effettuino modifiche alle clausole, anche mediante integrazioni? Nessun problema. Ciò che conta è che il nuovo atto sia sottoscritto da entrambe le parti. La registrazione delle eventuali modifiche non è obbligatoria, ma consigliata.

La legge effettua una precisazione: sarà obbligatorio registrare l’atto se la modifica pattuita comporta un aumento della base imponibile dell’imposta di registro, il quale – a sua volta – deriva dall’aumento del canone per la locazione mensile dell’appartamento. L’iter burocratico è lo stesso di quello seguito per la registrazione iniziale.

Uno dei casi in cui, invece, la registrazione è facoltativa è quello della riduzione del canone di locazione. Infatti, il cosiddetto Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, poi L. 164/2014) all’art. 19 prevede che “la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.