Arrendamento por transmissão: como funciona?

O arrendamento por transmissão apresenta várias nuances, sendo que é importante fazer uma distinção, primeiro, entre os contratos celebrados antes do RAU (Regime do Arrendamento Urbano) entrar em vigor, segundo, quando os contratos habitacionais foram celebrados durante a vigência do RAU e, finalmente, os contratos de habitação celebrados já com o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) em vigor.

Antes do RAU

Quanto aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, a lei prevê, de acordo com a cláusula n.º 1 do art. 28.º do NRAU que a estes contratos se aplicam as disposições dos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU, ou seja, a estes contratos também se aplicam os artigos 57.º (transmissão por morte no arrendamento para habitação) e 58.º (transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais) do NRAU.

Vigência do RAU

Quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU, estabelece o n.º 2 do art. 26.º do NRAU que, à transmissão por morte, aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º do mesmo diploma.

Deste modo, para os contratos de arrendamento celebrados antes do NRAU, o contrato transmite-se, por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

• Um cônjuge com residência no imóvel arrendado;
• Uma pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos com residência no local há mais de um ano;
• Ascendente em primeiro grau (pais) que com ele convivesse há mais de um ano;
• Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11° ou 12° ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
• Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

A posição de inquilino transmite-se, pela ordem dos respetivos pontos, às pessoas neles referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. Se sobreviver ao inquilino mais de um ascendente, então haverá transmissão por morte entre eles.

Vigência do NRAU

Relativamente aos contratos de arrendamentos mais atuais, ou seja, aos contratos celebrados na vigência do NRAU, estabelece o n.º 1 do art. 1106.º do Código Civil que o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário. Assim, a transmissão acontece:

• quando lhe sobreviva cônjuge com residência no locado;
• pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;
• pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

Nos últimos dois pontos, a transmissão da posição do contrato depende de, à data da morte do inquilino, o transmissário residir na habitação arrendada há mais de um ano.

Nos casos em que existam várias pessoas com direito à transmissão do contrato, a posição do inquilino transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge que sobrevive e reside no local ou a pessoa que com o falecido vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.