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Legislação e Impostos

Benefícios e novas regras no arrendamento

Sandra Rodrigues dos Santos

O mês de abril trouxe a publicação de importantes alterações no arrendamento urbano. A Portaria 110/2019 regulamenta os benefícios fiscais nas rendas de longa duração e a Lei 13/2019 que integra um pacote de medidas destinadas a reforçar a segurança do arrendamento urbano.

Com efeitos retroativos para 1 de janeiro deste ano, a Portaria altera o artigo 72.º do Código do IRS para criar condições favoráveis à celebração de novos contratos ou à renovação de contratos existentes por períodos de tempo longos.

Na prática, isto significa uma definição dos benefícios a aplicar na tributação de IRS nos rendimentos prediais em função da duração contratos de arrendamento.

Para usufruir destes benefícios, os senhorios têm, antes de mais, de celebrar um contrato de arrendamento de longa duração e comunica-lo à Autoridade Tributária através da declaração modelo 2 e pagar o imposto de selo.

A comunicação é feita no Portal das Finanças até ao dia 15 de fevereiro do ano seguinte à celebração do contrato e tem de incluir a data de início e de fim do mesmo.

Os senhorios ficam sujeitos a comprovar os elementos das declarações através do contrato de arrendamento para que possam pagar menos imposto.

A redução na taxa de IRS depende da duração dos contratos e divide-se em quatro escalões.

Contratos entre 2 e 5 anos

A taxa de 28% sofre uma redução de 2%. Nestes casos será agora aplicada uma taxa de 26%, sendo que, por cada renovação do contrato com igual duração será aplicada nova redução de 2%, até ao limite de 14%.

Contratos entre 5 e 10 anos

A taxa passa de 28% para 23%, sendo que, e à semelhança do ponto anterior, também aqui será aplicada nova redução de 5% por cada renovação do contrato de igual duração, até ao limite de 14%.

Contratos superiores a 10 anos

Nos casos dos arrendamentos por períodos superiores a 10 anos e inferiores a 20 aplica-se diretamente uma taxa de 14%. Enquanto os contratos com uma duração superior a 20 anos dão direito a uma taxa de apenas 10%.

Novos prazos no arrendamento

Com a publicação da Lei 13/2019 acaba a total liberdade no estabelecimento do prazo de vigência do contrato de arrendamento. A partir de agora, os contratos de arrendamento para habitação passam a ter um prazo mínimo de um ano renovável automaticamente por três anos, salvo estipulação em contrário.

Caso o senhorio se oponha à primeira renovação do contrato de arrendamento, este manter-se-á em vigor até ser atingido o período de três anos a contar da data de celebração. A única exceção é o locatário precisar da habitação para si próprio ou para os filhos.

A lei introduz proteções contra o despejo de inquilinos idosos ou com deficiência e que residam nas casas “há mais de 15 anos” para contratos anteriores a 1990 e “há mais de 20 anos” para contratos celebrados entre 1990 e 1999.

Forma escrita

O contrato de arrendamento deverá ter obrigatoriamente forma escrita. Caso contrário, e desde que não tenha sido o inquilino o responsável pela falta de contrato no papel, este pode fazer uso de qualquer meio de prova de que usou a habitação com o acordo do senhorio e pagou renda durante seis meses.

Atrasos na renda

A nova lei altera o artigo 1041º do Código Civil para suavizar as consequências da mora no cumprimento do pagamento da renda. Assim, a indemnização de 50% do valor da renda devida nestas circunstâncias passa para 20%.

O senhorio fica com a obrigação de notificar o fiador, se existir, sobre este incumprimento nos noventa dias seguintes à sua verificação. Se não o fizer, não poderá exigir que o fiador assuma o pagamento em falta.

O senhorio pode terminar o contrato em caso de atraso no pagamento da renda superior a oito dias, por mais de quatro vezes (seguidas ou não), durante 12 meses. Para isto, terá obrigatoriamente de informar o arrendatário por carta registada com aviso de receção, após o terceiro mês de atraso no pagamento da renda, de que pretende terminar o arrendamento.

Situações extremas

A Lei introduz uma nova proteção para situações extremas, como o desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano. Agora, o inquilino pode terminar o contrato sem pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

Criação do SIMA

O diploma permite também a criação do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), que serve para efetivar os direitos dos arrendatários, nomeadamente o reembolso de despesas suportadas por obras feitas em substituição do senhorio.

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