Contrato de Arrendamento: Tudo o que precisa saber

Arrendar é uma opção cada vez mais popular entre os portugueses. Com os bancos a serem mais exigentes com a concessão do crédito à habitação, para muitos a única opção é alugar casa. Outros preferem a mobilidade que arrendar casa permite. Se tiver de mudar de trabalho para outra região do país ou para o estrangeiro, a vida está facilitada com uma casa alugada ao contrário de um imóvel que ainda está a pagar ao banco.

Apesar da maior facilidade e menor burocracia do arrendamento, há que ter atenção e seguir os passos todos do processo de arrendamento. A começar na escolha da casa.

Definir o orçamento

Mesmo antes de começar a procurar casa defina quanto quer ou pode gastar por mês.

A regra é de que não se deve exceder 35% do rendimento, o que pode ser complicado no atual panorama do mercado imobiliário onde a escassez na oferta faz aumentar as rendas. Por exemplo se tem um salário de mil euros, o orçamento para a renda deve ser até aos 350 euros. Não é fácil, mas a regra é uma boa referência para saber até onde pode gastar.

Ao visitar a casa vista a capa de detetive e esteja atento aos pormenores. Qual a exposição solar, a casa foi remodelada ou precisa de pinturas, a canalização funciona? Teste tudo e aponte o que for preciso. Pontos negativos podem ser usados para tentar negociar a renda e deve insistir para que fiquem registados no contrato de arrendamento para evitar litígios desnecessários no futuro.

O mesmo é válido para o proprietário. Faças as suas contas e fixe o valor mínimo a pedir pelo arrendamento. Pode começar por pedir um pouco mais, mas ter alguma margem para negociar com o futuro inquilino, mas tenha em atenção o valor das rendas pagas na zona do imóvel.

Fazer as perguntas certas

Há uma série de perguntas a fazer ao senhorio antes de arrendar a casa, como:

Qual o valor da caução? Quantos meses de renda é preciso adiantar? É necessário fiador? Posso decorar os espaços e furar paredes como entender? Aceita animais de estimação? A casa tem estacionamento incluído? E isso faz parte do preço da renda? Água, luz, gás estão incluídos no preço ou são à parte?

O senhorio também deve procurar conhecer melhor o inquilino: onde trabalha? Há quanto tempo está no emprego? No caso de um casal, há quanto tempo estão juntos? Há filhos?

Documentos a pedir

Com tudo resolvido e a casa escolhida, peça a documentação do imóvel. A caderneta predial atualizada e a certidão de teor das inscrições e descrições em vigor são essenciais.

Este último documento permite verificar se existe algum tipo de ónus ou encargos sobre o imóvel.

O inquilino tem também direito a pedir a licença de utilização o certificado energético e os documentos de identificação do senhorio.

Já o senhorio deverá pedir a identificação e os últimos recibos de ordenado ou a última declaração de IRS. Isto para perceber se tem capacidade financeira de pagar a renda durante o contrato de aluguer.

Como proprietário deve também solicitar garantias, através de uma caução de forma a assegurar o cumprimento do contrato e eventuais danos ao imóvel. Muitos senhorios pedem ainda um fiador para segurança acrescida.

Dependendo do que ficar estipulado no contrato de arrendamento, a inexistência ou renúncia ao que se chama uma ‘cláusula de exclusão prévia’ , o senhorio pode acionar diretamente o fiador.

Contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito e os elementos essenciais são os expectáveis:

• Bilhetes de identidade/Cartão do Cidadão (ou documento identificativo equivalente) e cartões de contribuinte fiscal dos contraentes no caso de não usar Cartão do Cidadão.
• Caderneta Predial atualizada ou, em sua substituição certidão de teor do artigo matricial (com a validade de um ano).
• Certidão de teor das descrições e inscrições em vigor ou fotocópia autenticada contendo os mesmos elementos registais (com a validade de seis meses).
• Licença de utilização ou prova que a mesma foi requerida à Câmara Municipal.

No contrato de arrendamento urbano, quando superior a seis meses, deve constar:

• A identidade das partes, incluindo naturalidade, data de nascimento e estado civil.
• A identificação e localização do arrendado, ou da sua parte.
• O fim habitacional ou não habitacional do contrato, indicando, quando para habitação não permanente, o motivo da transitoriedade.
• A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível.
• O valor da renda e o momento de pagamento.
• A data da celebração.

O contrato deve ainda mencionar:

• A identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objeto principal do contrato.
• A natureza do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito temporário ou em poderes de administração de bens alheios.
• O número de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar omisso.
• O regime da renda
• O prazo.
• A existência de regulamento do condomínio.
• Quaisquer outras cláusulas permitidas por lei e acordadas entre as partes.

Apresentação do contrato

Os contratos devem ser realizados em três exemplares, um para o senhorio, outro para o arrendatário e o terceiro para ser entregue – até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento – nas Finanças.

A entrega do contrato é feita online, através do Portal das Finanças, cabendo ao senhorio e ao proprietário decidirem qual dos dois vai cumprir esta .

Também é possível entregar o contrato ao balcão de um serviço de Finanças, desde que os senhorios:

• Não tenham, nem sejam obrigados a ter, correio eletrónico;
• Não tenham auferido rendimentos da categoria F superiores ao montante de duas vezes o valor do indexante de apoios sociais (842,64 euros, em 2017);
• Tenham idade igual ou superior a 65 anos.

Valor da renda

Um dos elementos mais importante do contrato é a fixação do valor da renda, devendo ficar aqui também definido qual o regime de atualização da mesma.

Se o contrato for omisso neste ponto, aplica-se o princípio geral da lei – a atualização é feita de acordo com a taxa de inflação publicada em Diário da República até ao dia 31 de outubro de cada ano.

Nos últimos anos este valor tem estado estagnado, mantendo as rendas congeladas ou com aumentos de 1%. Cenário que se deve manter no curto prazo.

Também é importante que fique clarificado no contrato de arrendamento os prazos de denúncia e não renovação do contrato, tal como a quem ficam a cargo os consumos domésticos, como a água ou a luz.

Por exemplo, se não ficar definido o prazo do contrato assume-se que será de dois anos no caso de arrendamento para habitação. O contrato é assinado por quem vai usar a casa. Se for solteiro, assina sozinho. Se é um casal, assinam ambos. Até se pode dar o caso de ser um grupo de três estudantes universitários a alugar a casa. Todos têm de assinar. Isto para que, caso alguém decida sair da habitação, ainda está legalmente obrigado a cumprir com as obrigações celebradas no contrato de arrendamento.

Impostos

Depois de celebrado o contrato de arrendamento terá de pagar o imposto de selo relativo ao mesmo. A taxa a pagar é de 10% sobre o valor da renda. O senhorio é quem paga o imposto do selo do contrato.

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