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O que muda em 2019 no arrendamento?

Sandra Rodrigues dos Santos

Com o início do novo ano chegam novas regras para o mercado de arrendamento que reduzem os impostos a pagar pelos senhorios e mais direitos para os inquilinos. A seguir explicamos todas as novidades.

Incentivos fiscais

Numa medida destinada a promover a estabilidade no mercado e promover o arrendamento, os senhorios que optem por celebrar contratos com maior duração podem ver a taxa de imposto baixar dos atuais 28% para 10%, consoante o período de arrendamento.

Os contratos com uma duração entre dois e cinco anos veem a taxa baixar para 26% e a cada renovação pelo mesmo prazo é aplicada nova redução de dois pontos percentuais até ao máximo de 14 pontos percentuais.

Os contratos entre cinco e dez anos começam por ter uma redução de 5% em IRS, ou seja, passam a estar sujeitos a uma taxa de 23%. A redução aumenta a cada renovação do mesmo contrato.

Nos contratos entre 10 e 20 anos vai incidir uma taxa de IRS de 14% e se os contratos forem superiores a 20 anos a diminuição será de 18 pontos percentuais, ou seja, pagam uma taxa de apenas 10%.

Arrendamento Acessível

O novo Programa de Arrendamento Acessível visa ter no mercado casas com rendas acessíveis e com uma taxa de esforço reduzida para as famílias.

O Governo ainda não fixou o valor máximo das rendas neste programa, mas o valor mensal terá de ser 20% inferior à média dos preços praticados no mercado apurada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Neste programa, os inquilinos não poderão suportar uma taxa de esforço superior a 35% do rendimento médio mensal.

Os senhorios que queiram colocar casas neste regime também terão benefícios fiscais, nomeadamente a isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, tanto IRS como IRC.

O programa implica a existência não só de limites máximos às rendas como também de um prazo mínimo de arrendamento de três anos, a não ser que a casa seja para estudantes. Neste caso, o prazo cai para nove meses. Será obrigatório um contrato de seguro e ter o arrendamento registado no Portal das Finanças.

Além disso, a construção de casas para integrarem este programa terá uma taxa de IVA de apenas 6% à semelhança do que já acontece na reabilitação. A contrapartida é que o objetivo da construção seja a integração no programa e que ai se mantenham durante, pelo menos 25 anos.

 Novos prazos

Os contratos passam a ter um prazo mínimo de um ano, além de passarem obrigatoriamente a ser renováveis por três anos, a não ser que as duas partes cheguem a acordo sobre outro prazo.

O senhorio pode terminar o contrato se invocar necessidade de habitação própria na casa em questão.

Obras suspendem contrato

Ao contrário do que acontecia até aqui, o contrato só pode ser terminado por motivo de obras quando estas implicarem o desaparecimento da casa. Nas restantes situações, o contrato fica suspenso durante o tempo que durarem as obras. Se o contrato for denunciado por motivo de obras, o inquilino tem direito a ser realojado numa casa equivalente.

Os arrendatários poderão fazer obras urgentes à casa, quando o senhorio não as executar, e terão direito a ser reembolsados.

Criação do SIMA

É criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) para defender os direitos dos arrendatários, nomeadamente o direito ao reembolso das despesas suportadas por obras feitas em substituição do senhorio.

O Banco Nacional de Arrendamento (BNA) não desaparece, como chegou a ser falado, e continuará a tratar da facilitação dos despejos por rendas em atraso.

Proteção especial

Os arrendatários idosos e portadores de deficiência terão uma proteção especial. Deste modo, as alterações dão uma proteção extra aos inquilinos com mais de 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60% que tenham celebrado contratos antes de 1990.

Esta proteção aplica-se nos casos em que houve falta de informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas, quando entrou em vigor o Novo Regulamento do Arrendamento Urbano (NRAU), e que viram o seu contrato a passar para cinco anos, correndo agora o risco de serem despejados.

Se os inquilinos viverem há mais de 15 anos na casa – o que poderá ser comprovado por atestado da junta de freguesia – o contrato só pode chegar ao fim se a casa for demolida ou sofrer uma obra profunda que obrigue à saída de quem lá vive.

Há ainda outra medida que visa proteger os idosos e deficientes, nomeadamente aqueles que assinaram o contrato de arrendamento entre 1990 e 1999. Estes não vão poder ser despejados desde que vivam há mais de 20 anos no imóvel. Também aqui o contrato só pode chegar ao fim se a casa sofrer obras profundas.

Duração indeterminada

Quando não exista um contrato escrito, considera-se que o arrendamento tem duração indeterminada, desde que o inquilino prove que paga renda e ocupa o imóvel há seis meses, no mínimo.

Arrendar casa com crédito

Vai ser possível arrendar casas que ainda estejam a ser pagas ao banco sem prejuízo para o proprietário.

Até fim de 2018 alguns bancos agravavam o spread do crédito à habitação quando o comprador informava que a casa que comprou ia ser arrendada. Isto deixa de poder acontecer com as novas regras.

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