Tudo sobre o NRAU

O que é o NRAU?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano, commumente conhecido como NRAU, é uma versão atualizada da lei que visa estabelecer um regime jurídico especial de atualização das rendas antigas, alterando desta forma o Código Civil, o Código de Processo Civil, o DL n° 287/2003 de 12/11, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Código do Registo Predial.

Assim, no seguimento da publicação da Lei n° 31/2012 de 14 de Agosto que entrou em vigor em Dezembro de 2012, o governo procedeu à alteração da lei antiga n° 6/2006 de 27 de Fevereiro. Confira toda a legislação aqui.

Há três grandes grupos de contratos que sofrem diferentes tipos de mudanças: os que foram celebrados antes de 1990 – com grandes alterações no aumento das rendas –, os que foram celebrados entre 1990 e 2006, com menos mudanças porque já são baseados na liberdade contratual, e os contratos pós-2006, cuja grande alteração é a possibilidade de celebrar arrendamentos por um período inferior a cinco anos.

Um dos grandes objetivos desta reforma foi o ataque ao vinculismo, permitindo aos senhorios determinarem o período do contrato de arrendamento desejado, através de um comunicado prévio destinado ao inquilino. Esta decisão veio na sequência de a lei antiga ser demasiado protecionista para os arrendatários em detrimento dos interesses dos proprietários.

Com base no comunicado inicialmente referido, o senhorio passou a poder comunicar também o valor da nova renda, tendo em conta o valor tributário do imóvel, avaliado nos termos do art.º 38.º do Código do IMI.

No entanto, em casos de arrendamento habitacional e quando a residência permanente do arrendatário é a habitação arrendada, o inquilino pode recusar o aumento da renda, alegando em sua defesa, caso preencha os requisitos, os seguintes factores :

• Carência económica; se o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar for inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
• Se tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, sendo que, no caso de se tratar de arrendamento comercial, o arrendatário poderá invocar e comprovar, entre outros, que a propriedade arrendada é um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma micro empresa.

Ora, estas condições aplicam-se num período temporário de 5 anos, sendo que após esse período, ou seja,  depois de 12 de Novembro de 2017, o senhorio poderá, se assim o desejar, promover a transição do contrato para o NRAU, aumentando o valor da renda  (visto que as condições alegadas e comprovadas pelo inquilino o impediram de o fazer no mencionado período de 5 anos).

Note-se que mesmo para os inquilinos que tenham invocado um RABC inferior a 5 RMNA, o valor máximo da renda anual passa a ser de 1/15 do valor do locado determinado nos termos do Código do IMI, podendo, nestas circunstâncias, o arrendatário ter direito a subsídio de renda, de acordo com o Decreto-Lei n° 156/2015 de 10 de Agosto.

Por exemplo, uma família que tenha rendimentos de €500 não poderá ver a renda aumentada em mais de 50 euros durante cinco anos. Depois deste prazo, a renda pode ser actualizada  a valores de mercado, mas compete ao Estado assegurar a resposta social se a situação de carência económica se mantiver.

Com a entrada em vigor do NRAU, entrou também a aprovação dos modelos de pedidos de emissão da declaração relativa ao RABC do agregado familiar do arrendatário, bem como os estabelecimentos de entrega do pedido e emissão de declaração. Consulte a publicação no Diário da República aqui.

Despejos

Uma das novidades do NRAU No que respeita ao incumprimento dos contratos de arrendamento por não pagamento atempado de renda pelo arrendatário, é a maior facilidade no processo de despejos, quem vem trazer uma maior segurança aos senhorios pois existem muitos casos em que os inquilinos não pagam a renda. Deste modo, o Procedimento Especial de Despejo, previsto nos artigos 15.º a 15.º-S da Lei n.º 6/2006, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, passa a ser resolvido por um Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) que regula determinados aspetos do procedimento especial de despejo, incluindo, entre outros, os modelos de requerimento e a tramitação processual.
Finalmente, importa referir que a lei do arrendamento continua atualmente em constante debate e alterações futuras poderão ter um forte impacto no NRAU. Assim, manter-nos-emos informados para que esteja a par da atual legislação, quer seja senhorio ou inquilino.